【賃貸の退去費用が高すぎる】大家は「敷金」をどう考える? 不動産コンサルタントに聞く引越し時の高額請求トラブルを防ぐ方法

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賃貸物件を退去する際、高額な原状回復費用を請求された経験、あるいは知人や友人がそういう目にあった話を聞いたことはないだろうか。

敷金15万円が返還されないうえ、原状回復費用としてさらに30万円請求された事例がありました。クロスの一部に破損が認められたものの、大家側が全面張り替えが必要だと主張したためです。

退去にまつわるトラブル事例を紹介してくれたのは、不動産コンサルタントの長嶋修氏。著書『不動産格差』が好評のほか、TVや各種メディアでも活躍する不動産の専門家だ。

そんな長嶋氏に退去時のトラブルを防ぐポイントをうかがった。

不動産格差

 

借り手不利となる高額請求が起こる背景について

前提として、退去時における原状回復をめぐるトラブルを未然防止すべく、費用負担の一般的な基準を国土交通省が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』として公表している。それにもかかわらず、前出のような高額請求が起きる背景には、貸し手優位だった時代の商習慣を引きずる大家さんの存在が考えられる。

「大家さん側が、預かり金として受け取っている『敷金』を、自分のものだと勘違いしているケースもあります」と長嶋氏は指摘する。

通常、敷金で原状回復義務による入居者の修理負担分が賄われるが、残金があれば入居者に返されることになる。しかし、昔ながらの大家さんのなかんは「敷金を預かっている」という意識が希薄なケースもありえるのだ。

さらに、「契約書類の内容をしっかりと確認しない」ことも長嶋氏は問題点としてあげた。

例えば部屋に備え付けてあるエアコンが「設備扱い」なのか「残置物扱い」なのかで
故障やメンテナンスの費用を負担するのが大家なのか入居者なのかが変わることになる。
契約書で責任範囲が明確化されて双方が合意していれば、トラブルは起こりづらい。
このほか、短期解約に伴うペナルティの有無も確認すべきポイントと言えよう。

その一方で、不動産管理会社の立ち位置にも言及。

「不動産管理会社は、大家さんの側に立つことが多くなりがちです。彼らにとって大家さんは、お客さんにあたる存在、有利に働く動機が成立しやすいのです」

借り手としては自己防衛のためにも、『原状回復ガイドライン』について最低限のポイントだけでも押さえておく必要があると言えよう。

 

素人でも最低限押さえておきたい、原状回復ガイドラインを読み解くポイント

出典:shutterstock

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では、こうしたトラブルを避けるために借り手側として知るべきことは「原状回復義務の範囲」にあると、長嶋氏はコメントする。

『経年変化』や『通常損耗』による劣化は、賃料に含まれると考えられます。したがって貸主、つまり大家の負担となります。一方で、『善管注意義務違反』つまり、故意・過失で破損や汚してしまった部分は借主の負担となるのです。

このあたりは、ガイドラインの実例を通して把握しておくのがわかりやすい。

【貸主負担】  
日焼けなどの自然消耗、画鋲・ピンの穴、冷蔵庫後ろの黒ずみ汚れ など

【借主負担】
タバコのヤニ・汚れ、釘穴、ネジ穴、台所の油汚れ など

 

最後に、長嶋氏はこうアドバイスする。

まずは『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』をよく読んだうえで、契約書上の決まりがどのようになっているかを、”契約前”に確認することが大事です。あくまで”ガイドライン”ですから強制力はありません。契約書が優先されます。だからこそ、契約内容の確認が重要となるのです。

普段の生活では縁遠い、不動産の賃貸契約書という存在。
「難しそう」とアレルギーを起こさず、きちんと読み込む姿勢が、転ばぬ先の杖となりそうだ。

長嶋 修 ながしま おさむ
株式会社さくら事務所創業者・会長。不動産コンサルタント。 不動産デベロッパーで支店長として幅広く不動産売買業務全般を経験後、年に業界初の個人向け不動産コンサルティング会社である、不動産の達人 株式会社さくら事務所を設立、現会長。以降、様々な活動を通して“第三者性を堅持した個人向け不動産コンサルタント”第一人者としての地位を築いた。国土交通省・経済産業省などの委員も歴任している。等メディア出演 、講演、出版・執筆活動等でも活躍中。新著に『不動産格差』。日本経済新聞出版社2017/7/29(土日本経済新聞主催「日経不動産投資フェア in大阪」基調講演に登壇。

ライター : 栗林 篤

kuri

1978年生まれ。明治大学政経学部卒業。大学卒業後、情報誌出版企業に勤めるが1年でリストラに遭遇。その後フリーター、ニート時代を経て、東証一部上場企業の正社員SEとして働くも、年収300万円以下の経済状況に絶望して投資に邁進する。投資のおかげで、現在はサラリーマンを卒業、フリーライターとしてストレスフリーに活動中。著書に『サラリーマンのままで副業1000万円』(WAVE出版)。好きなフルーチェはいちご。

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